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　　【城鄉(xiāng)建設(shè)｜珠海政策十問十答】

　　一、物業(yè)管理區(qū)域是否可以合并或拆分？如果可以，需要符合什么樣的條件？

　　答：可以合并或拆分。一個物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干個物業(yè)管理區(qū)域，或者若干個物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的，應當同時符合以下條件：

　?。ㄒ唬┮淹瓿晌飿I(yè)管理區(qū)域備案；

　?。ǘυ飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護等依法形成分割方案或者合并方案；

　　（三）分割方案或者合并方案經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物業(yè)管理區(qū)域合并后，只能設(shè)立一個業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，委托一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。

　　二、拖欠物業(yè)服務費的業(yè)主可以成為業(yè)委會委員候選人嗎？

　　答：《實施細則》提出，自《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》實施之日起，業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務費用行為，不得成為業(yè)主委員會委員候選人。在《珠海經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》實施前，業(yè)主存在連續(xù)三個月或者累計六個月拖欠物業(yè)服務費用行為，在選舉前補繳的可以成為業(yè)主委員會委員候選人。

　　三、物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后，“老賴”物業(yè)要收物業(yè)費，業(yè)主可以拒絕嗎？

　　答：物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責的其他機構(gòu)要求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料，物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交資料，并以存在事實物業(yè)服務關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

　　四、哪些主體可以在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務？  

　　答：下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務：

　?。ㄒ唬┮婪ㄔ诓粍赢a(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記的人；  

　?。ǘ┮蛉嗣穹ㄔ骸⒅俨梦瘑T會的法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；  

　?。ㄈ┮蚶^承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人；  

　?。ㄋ模┮蚝戏ńㄔ斓仁聦嵭袨槿〉媒ㄖ飳Ｓ胁糠炙袡?quán)的人；  

　?。ㄎ澹┢渌戏伞⒎ㄒ?guī)規(guī)定的人。 

　　五、業(yè)委會費用可以審計嗎？

　　答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定，可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支。

　　經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會應當委托專業(yè)機構(gòu)對下列事項進行審計：（一）物業(yè)專項維修資金的籌集、使用；（二）利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用、分配；（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費收支；（四）業(yè)主委員會主任任期內(nèi)的經(jīng)濟責任；（五）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他審計事項。

　　六、經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會會議法定程序，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主該怎么辦？

　　答：經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會會議法定程序，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請成立物業(yè)管理委員會的，應當向鎮(zhèn)街提交書面申請等材料，由鎮(zhèn)街決定是否設(shè)立物業(yè)管理委員會作為臨時機構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責。  

　　物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生，其中鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十。  

　　物業(yè)管理委員會成立后，可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機關(guān)申請刻制印章，印章由物業(yè)管理委員會負責人或者負責人指定的專人保管。印章應當根據(jù)物業(yè)管理委員會的會議決定使用。  

　　物業(yè)管理委員會解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。

　　七、如何調(diào)整物業(yè)服務費用？

　　答：《實施細則》明確了物業(yè)服務費調(diào)整方式，物業(yè)服務合同有約定的，物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)約定進行調(diào)整，沒有約定的由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行表決。

　　沒有設(shè)立業(yè)主大會或者因業(yè)主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業(yè)主大會會議的，根據(jù)物業(yè)服務實際情況，確實需要調(diào)整物業(yè)服務費的，應當按照下列程序調(diào)整物業(yè)服務費：  

　?。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務費的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日；  

　?。ǘ┪飿I(yè)服務企業(yè)將包含擬調(diào)整的收費標準、服務內(nèi)容和服務標準等內(nèi)容的調(diào)價方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日；  

　　（三）調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。表決結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不少于三十日。公示的表決結(jié)果應當包括參與表決的業(yè)主的房號、專有部分面積，全體業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的匯總結(jié)果等；  

　?。ㄋ模┍頉Q結(jié)果經(jīng)公示并報鎮(zhèn)街備案后，對全體業(yè)主具有約束力；  

　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管，保管期限不少于五年。自表決結(jié)果公布之日起六個月內(nèi)，業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的，有權(quán)向鎮(zhèn)街提出申請查驗。鎮(zhèn)街應當自收到申請之日起三十日內(nèi)進行查驗并將查驗結(jié)果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗事實再次申請查驗；  

　?。┙?jīng)鎮(zhèn)街查驗確認，存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應當根據(jù)查驗結(jié)果重新統(tǒng)計表決結(jié)果，并按照本實施細則規(guī)定公示。  

　　八、物業(yè)服務費有哪些方式？

　　答：《實施細則》規(guī)定了業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取酬金制或者包干制等形式約定物業(yè)服務費。

　　酬金制是指物業(yè)服務企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按照約定比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔的計費方式。  

　　包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的計費方式。  

　　九、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的印章有何要求？

　　答：業(yè)主委員會持區(qū)物業(yè)主管部門的備案資料，可以向相關(guān)單位申請刻制印章、開設(shè)銀行賬戶。  

　　業(yè)主大會印章應當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣；  

　　業(yè)主委員會印章應當冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會印章有效期應當與本屆業(yè)主委員會任期一致，業(yè)主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。  

　　十、如何設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會？

　　答：業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，應當在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項。  

　　沒有約定的，參照《物業(yè)條例》及本實施細則中籌備組成員和業(yè)主委員會委員候選人的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。  

　　業(yè)主監(jiān)事會成員為三至五人單數(shù)，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔任業(yè)主監(jiān)事會成員。  

　　業(yè)主監(jiān)事會應當自成立之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主監(jiān)事會成員的姓名、職務、聯(lián)系方式報區(qū)物業(yè)主管部門。  

　　業(yè)主監(jiān)事會每年至少召開一次會議，業(yè)主監(jiān)事會的決定應當由過半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會成員半數(shù)以上同意。  

　　業(yè)主監(jiān)事會可以對業(yè)主委員會的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況等內(nèi)容向業(yè)主委員會提出質(zhì)詢，業(yè)主委員會應當自收到質(zhì)詢函之日起五日內(nèi)書面答復。