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　　農(nóng)房換高樓，即將住進(jìn)新嶺南水鄉(xiāng)是一種怎樣的體驗(yàn)？福安村的村民很有發(fā)言權(quán)。

　　盛夏時(shí)節(jié)，走進(jìn)珠海市斗門區(qū)福安村，一灣碧水旁，一幢11層高的高層建筑相當(dāng)搶眼。讓人意想不到的是，即將住進(jìn)這幢樓房的是當(dāng)?shù)仄胀ǖ拇迕瘛?/span>

　　7月1日，珠海市斗門區(qū)“福安·幸福里”村民公寓首期封頂暨二期集中簽約儀式在蓮洲鎮(zhèn)福安村舉行，標(biāo)志著這一國(guó)家級(jí)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)項(xiàng)目，迎來里程碑時(shí)刻。

　　蓮洲鎮(zhèn)的福安村是珠江口地區(qū)典型的水上村，村落臨河而建，可分配宅基地極少，村民苦惱“已有快40年沒有分到宅基地”。

　　受益于宅基地使用權(quán)制度改革，珠海斗門探索宅基地資格權(quán)跨村實(shí)現(xiàn)“聯(lián)名報(bào)建”，在人多地少村莊開展村民公寓建設(shè)，這個(gè)難題正在被破解。

珠海市斗門區(qū)“福安·幸福里”村民公寓首期封頂暨二期集中簽約儀式。

　　抽簽選房

　　“這一刻盼了20多年”

　　上午10時(shí)，隨著最后一方混凝土的澆筑，該項(xiàng)目首期第一棟公寓正式封頂。在珠海斗門公證處的見證下，首期簽約村民按照交定金的順序完成抽簽選房。

　　“這一刻，盼了20多年。40歲的福安村村民梁少聲抽到了“601房”，他感慨 “終于在村里安家了。”

　　梁少聲家上次建房還要回溯至30年前?！吧鲜兰o(jì)60年代，爺爺就在宅基地建有民房，后歸父親、大伯、二伯三家共有。”他說，后來到了1995年，三兄弟集資建起3層高的樓房，而隨著大伯、二伯出外謀生，祖屋一直由梁少聲一家打理和居住。

　　經(jīng)數(shù)十年的風(fēng)雨洗禮，祖屋日漸破舊，但仍是三代同堂的居所。梁少聲曾考慮重建祖屋，但宅基地權(quán)屬?gòu)?fù)雜、不符合報(bào)建條件，他更不敢與家人談起推倒重建的想法，“在農(nóng)村，很多矛盾都因宅基地而生”。

　　盡管在澳門務(wù)工有所成就，也在城里買了房，但梁少聲“落葉生根”的執(zhí)念，一直揮之不去。

　　他一有機(jī)會(huì)，就四處奔波，打聽建房的可能性。

　　直到2年前，梁少聲聽說村里將推進(jìn)“福安·幸福里”村民公寓項(xiàng)目建設(shè)，一套房約30萬元，遠(yuǎn)低于周邊地區(qū)房?jī)r(jià)，讓他看到回鄉(xiāng)安家的希望。

　　為了符合“一戶一宅”政策，梁少聲最終決定放棄原祖屋的繼承權(quán)，選擇購(gòu)置“幸福里”。“在原宅基地重建，困難重重。幸福里項(xiàng)目，為有剛需的村民，解決了大難題。”梁少聲點(diǎn)贊稱。

　　眼看安家問題已解決，梁少聲還提前調(diào)整工作規(guī)劃。在2022年底，他回到蓮洲鎮(zhèn)，開了一間便民超市，由一名打工人轉(zhuǎn)變成小老板。經(jīng)過多年經(jīng)營(yíng)，逐步在蓮洲站穩(wěn)了腳。

　　“鄉(xiāng)村振興，始于安居?！彼哪抗庠俅瓮断蛐腋＠镯?xiàng)目，心中充滿期待，“現(xiàn)在在村里有了自家房子，在家附近也有自己的小生意，很滿足?！?/span>

珠海市斗門區(qū)福安村，一灣碧水旁，一幢11層高的高層建筑相當(dāng)搶眼。

　　聯(lián)名報(bào)建

　　”村民“一戶一證”住進(jìn)“幸福里”

　　“林主任，項(xiàng)目三期什么時(shí)候啟動(dòng)，我也想報(bào)名！”幾天前，福安村村民找到林振業(yè)詳細(xì)詢問。

　　林振業(yè)是蓮洲鎮(zhèn)福安村黨總支書記、村委會(huì)主任，隨著“福安·幸福里”村民公寓首期迎來封頂，來找他打聽消息的村民漸漸多了起來。

　　蓮洲鎮(zhèn)的福安村是珠江口地區(qū)典型的水上村，村落臨河而建、“人多地少”，村民建房需求和可分配宅基地供需矛盾突出。

　　“原有的農(nóng)村土地利用模式和單家獨(dú)戶的宅基地居住模式遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需求，我們希望以村民公寓這一新事物，破解農(nóng)村宅基地固化的‘老大難’問題，解決村民的住房問題，改善村民的生活環(huán)境，提高集約用地水平。”蓮洲鎮(zhèn)福安村黨總支書記、村委會(huì)主任林振業(yè)表示。

　　“幸福里”項(xiàng)目的順利推進(jìn)，是珠海市斗門區(qū)探索宅基地資格權(quán)多種保障形式的生動(dòng)實(shí)踐。

“福安·幸福里”村民公寓首期封頂。

　　近年來，珠海市斗門區(qū)穩(wěn)慎有序推進(jìn)宅基地改革，探索在人多地少村莊開展村民公寓建設(shè)，并在福安村試點(diǎn)推動(dòng)“幸福里”項(xiàng)目，該項(xiàng)目還入選國(guó)家級(jí)宅基地改革制度試點(diǎn)，項(xiàng)目集體用地0.4787公頃，其中水澆地0.1111公頃、其他農(nóng)用地0.3673公頃，斗門區(qū)通過土地規(guī)劃調(diào)整，將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為城鄉(xiāng)建設(shè)用地。

　　林振業(yè)表示，如果按照固有的宅基地分配模式，福安村村民公寓項(xiàng)目總用地7.17畝，只能保障15戶村民的建房需求，改為建設(shè)3棟11層的村民公寓后，可以滿足60戶村民的住房需要，土地利用效率提高了3倍。

　　“幸福里”項(xiàng)目探索村民聯(lián)合申請(qǐng)報(bào)建的方式，參照國(guó)有建設(shè)用地商品房出讓的模式，一戶一證辦理宅基地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，保障農(nóng)民基本居住權(quán)益。同時(shí)，珠海市斗門區(qū)統(tǒng)籌各方力量，參照農(nóng)戶個(gè)人建房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，以及水、電、有線電視、寬帶網(wǎng)等費(fèi)用做到了能減則減、能免則免，全面提升村民居住環(huán)境。

　　金融創(chuàng)新

　　“美麗農(nóng)居貸”圓農(nóng)民建房夢(mèng)

　　針對(duì)不少農(nóng)村流動(dòng)資金緊缺的難題，珠海斗門在金融創(chuàng)新上動(dòng)腦筋。

　　此前，由于農(nóng)民手中沒有足夠的資金，又得不到金融機(jī)構(gòu)貸款支持，導(dǎo)致居住權(quán)益無法保障。

　　在福安村“幸福里”的建設(shè)進(jìn)程中，珠海市斗門區(qū)聯(lián)合珠海農(nóng)商銀行創(chuàng)新推出了全國(guó)首個(gè)支持農(nóng)民宅基地住房建設(shè)的貸款產(chǎn)品“美麗農(nóng)居貸”項(xiàng)目。

　　該貸款項(xiàng)目由斗門區(qū)屬國(guó)企出資設(shè)立上限1000萬元的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保資金池，以農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)股權(quán)分紅為質(zhì)押，為農(nóng)民提供最低30%首付、最高貸款額度100萬元、最長(zhǎng)分期20年的貸款方案，保障了村民公寓建設(shè)的資金來源。

　　“農(nóng)民公寓’信貸產(chǎn)品最大的創(chuàng)新，在于用股權(quán)分紅質(zhì)押代替房產(chǎn)抵押，一旦貸款出現(xiàn)逾期，則由國(guó)企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保資金池先行償還銀行剩余貸款的80%，然后由國(guó)企按協(xié)議從當(dāng)事村民每年的村集體經(jīng)濟(jì)組織股份分紅收益中逐年抵扣償還擔(dān)保資金，合理對(duì)沖了銀行的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)?！敝楹＾r(nóng)商銀行零售銀行部產(chǎn)品經(jīng)理蘇欽陽表示。

　　“幸福里”村民公寓項(xiàng)目每套總價(jià)約30萬元，村民最低只需首付9萬，最長(zhǎng)可以20年分期，月供僅1200元左右。村民梁漢鋒便是其中一名受益者。

　　“只需要花2500元/平方米的價(jià)錢就能住上和城里一樣好的房子，當(dāng)然好開心。”眼見“福安·幸福里”村民公寓項(xiàng)目完工在即，可以即將搬入新房，結(jié)束長(zhǎng)達(dá)20多年的租房生活，今年49歲的梁漢鋒難掩興奮之情。

　　記者還了解到，“美麗農(nóng)居貸”項(xiàng)目最大的創(chuàng)新，還在于用股權(quán)分紅質(zhì)押代替房產(chǎn)抵押，一旦貸款出現(xiàn)逾期，則由國(guó)企風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保資金池先行償還銀行剩余貸款的80%，然后由國(guó)企按協(xié)議從當(dāng)事村民每年的村集體經(jīng)濟(jì)組織股份分紅收益中逐年抵扣償還擔(dān)保資金，合理對(duì)沖了銀行的不良貸款風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目二期業(yè)主代表也現(xiàn)場(chǎng)與福安村委會(huì)簽訂宅基地資格權(quán)跨村實(shí)現(xiàn)“聯(lián)名報(bào)建”協(xié)議。

　　跨村配置

　　宅基地資格權(quán)實(shí)現(xiàn)跨村流動(dòng)

　　隨著斗門區(qū)“福安·幸福里”村民公寓首期工程的封頂，項(xiàng)目二期業(yè)主代表也現(xiàn)場(chǎng)與福安村委會(huì)簽訂宅基地資格權(quán)跨村實(shí)現(xiàn)“聯(lián)名報(bào)建”協(xié)議，意味著“外村人”也將住進(jìn)“幸福里”。

　　今年42歲的梁桂林，是廣豐村人，一家三代20多口人僅有一塊建筑面積約70平方米的宅基地。這些年，他一直從事養(yǎng)殖業(yè)，由于家里房子是70年代建的老瓦房，擁擠、老舊的居住條件令人煩惱，梁桂林成家后，一家只能住在魚塘旁的棚屋里。

　　2022年，他聽說隔壁福安村將建設(shè)“福安·幸福里”村民公寓項(xiàng)目二期，廣豐村、耕管村的“外村人”也能購(gòu)買，并可按正常宅基地報(bào)建辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，他立刻認(rèn)購(gòu)了一套。

首期簽約村民按照交定金的順序完成抽簽選房。

　　“這里離我的魚塘僅有5分鐘路程，在這住一方面能照顧到老人，另一方面生活條件也改善了?！绷汗鹆贮c(diǎn)贊稱，這一改革，將外村人的安家難題也解決了。

　　據(jù)悉，福安村村民公寓項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)3棟，首期第1棟全部面向福安村村民，共20戶，二期第2棟主要面向廣豐村、耕管村村民，共20戶，已經(jīng)全部簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并完成樁基礎(chǔ)施工，預(yù)計(jì)今年11月份封頂。

　　作為全國(guó)農(nóng)村宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，珠海市斗門區(qū)探索允許依法取得的宅基地向區(qū)域內(nèi)符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員家庭轉(zhuǎn)讓。破解了以往宅基地所有權(quán)屬于本村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民的宅基地資格權(quán)只能在本村實(shí)現(xiàn)，不能跨村流動(dòng)配置的難題。

　　福安村村民公寓項(xiàng)目作為改革試點(diǎn)，通過收取宅基地有償使用調(diào)節(jié)金的方式，允許廣豐村、耕管村兩個(gè)村符合“一戶一宅”條件的村民到福安村購(gòu)買村民公寓，并在建設(shè)成本、貸款方案、物業(yè)管理等方面享受和福安村本村村民同等的權(quán)益。

　　讓外村和本村人安心的是，試點(diǎn)項(xiàng)目還明確，廣豐村、耕管村村民到福安村購(gòu)買村民公寓后，其原有的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益保持不變，村民可以根據(jù)個(gè)人需要將戶口隨房產(chǎn)一并落戶遷入福安村，也可以繼續(xù)保留在原所在村集體戶口中，保持農(nóng)村戶口性質(zhì)不變。

　　“村民公寓從動(dòng)議到建成，打通了宅基地的集體所有權(quán)正當(dāng)行使、農(nóng)戶資格權(quán)跨村實(shí)現(xiàn)，由傳統(tǒng)‘單獨(dú)一宅’向可獲資金支持‘集中住宅’的居住理念創(chuàng)新，福安‘幸福里’融合了‘人、地、房、錢、策’等五大要素資源，構(gòu)建起村集體、農(nóng)戶、主管部門、參與企業(yè)和銀行等五大主體協(xié)商共建共享的機(jī)制，走出了一條以集體經(jīng)濟(jì)為根基、保障和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民宅基地權(quán)利、激發(fā)土地與多要素活力的特色宅改之路?！睎|北農(nóng)業(yè)大學(xué)教授劉兆軍說。

南方+記者 林郁鴻